上周凌晨两点收到读者张哥的微信，没头没尾甩过来一句”我是不是下周就要睡桥洞了”。
张哥是我认识快五年的老读者，2021年开社区超市缺周转，把自己住了12年的60平老房子抵押给本地农商行，贷了30万。去年疫情过后生意垮得一塌糊涂，连续8个月没还上贷款，昨天客户经理给他打了个电话，说”再不还钱我们就走程序收房”，他当场就把手里的进货单扔了，以为第二天就有穿制服的人上门换锁。
我当时盯着屏幕笑了半天，又有点堵得慌。好多人对抵押这事的认知，还停留在”拿了房产证抵押就能直接收东西”的阶段，根本不知道所谓的抵押权实现，是有一套严格的法定程序的，差一步都不行。
所谓法定程序，从来不是谁拿了权证就能说了算
很多人以为，只要办了抵押登记，拿到了他项权证，债权人就像攥了个尚方宝剑，想什么时候收房就什么时候收。
真不是。
按照法律的逻辑，抵押权本质上是你借了钱，用自己的财产做了个”还款担保”，真到还不上钱的时候，不是说财产直接就归债权人了，而是得走两步：第一步，先协商。你们俩可以商量着来，是把房子按双方都认可的价格折给债权人抵债，还是一起找个靠谱的拍卖行把房子卖了，卖的钱先还账，剩下的全是抵押人的，不够的部分债务人还得接着还。
协商不拢怎么办？不能自己上手抢，也不能趁人不在家换锁。得去法院。要么走特别程序申请实现担保物权，流程快的话一两个月就能出结果；要么就直接打普通的借款官司，等拿到生效的裁判文书，才能由法院的执行局来牵头，走评估、拍卖的流程。整个过程里，债权人连你家门都不能随便进，更别说直接把你赶出去了。
我之前碰到过一个做装修的老板，给别人做了担保，对方欠了80万跑了，债权人拿着他的抵押权证直接堵在他公司门口，要把他用来拉建材的货车开走。他当时差点跟人打起来，后来按我说的给对方看了法条，说你要真敢把车开走，我直接报警说你抢劫，最后对方只能老老实实陪他去法院走程序。
说白了，这套程序存在的意义，就是怕有人拿着个抵押的由头，随便侵犯别人的合法财产权——毕竟谁的房子、谁的车，都不是大风刮来的。
两个踩了就容易吃大亏的误区
这两年做咨询，我碰到最多的两个误解，说出来你可能都觉得离谱，但真的有好多人信。
第一个误解：”抵押给别人的东西，真还不上了就直接抵给对方，两不相欠。”
错。
我前年碰到个阿姨，把自己的学区房抵押给民间借贷的人，借了40万，后来生意亏了还不上，对方说”你把房子过户给我，咱们就两清了”，阿姨当时感恩戴德就去过户了。结果过了半年，对方把房子卖了210万，阿姨才反应过来自己亏了多少——但合同都签了，再想往回要，难如登天。反过来讲，要是当初房价跌了，房子拍卖只卖了35万，剩下的5万加利息，你作为债务人还是得还，不是说把房子扔给债权人就万事大吉了。
第二个误解：”只要我不露面、不签字，谁都动不了我的房子。”
更错。
好多人一看到法院的传票就吓得换手机号，躲去外地打工，觉得只要我不签字，法院就没辙。实际上只要证据链完整，法院是可以公告送达的，你躲得越久，越会错过提异议的机会。比如当初抵押的时候，房子是你和老伴的共同财产，老伴根本没在抵押合同上签字，你要是躲着不去法院说，等房子被拍卖了再想翻案，光走再审程序就得耗个一两年，精力钱都搭进去。
我见过最可惜的一个小伙子，抵押的房子是他跟刚满12岁的女儿唯一的居住用房，按照规定，法院拍卖之后是要给他留够5到8年的当地租房租金的，结果他因为躲债没去开庭，等知道的时候房子已经被拍了，执行款都被划走了，他抱着女儿在法院门口坐了一下午，悔得肠子都青了，看得人心里发堵。
真遇到要走抵押权实现程序，普通人能做的三件事
别一碰到这事就觉得天塌了，按下面的步骤来，至少不会把小问题拖成大窟窿。
先把自己的账算得明明白白。别一接到催款电话就吓得腿软，翻出当初签的借款合同、抵押合同，一笔一笔算清楚：欠的本金是多少，利息、违约金加起来是多少，有没有超过法律保护的上限，多出来的部分你完全有权利拒绝。别稀里糊涂就跟对方签了折价协议，市价100万的房子按50万抵给人，那才是真的亏到姥姥家。
然后主动找对方谈协商方案，别等着人家上门。我知道好多人拉不下脸，觉得欠了钱就矮人一等。但说实话，不管是银行还是其他金融机构，其实根本不愿意走司法程序——评估费、执行费、拍卖的折扣，前前后后要耗一年半载，算下来成本高得很。你主动找过去，说清楚自己现在的困难，提个可行的还款计划，比如先凑10万把逾期的窟窿填上，剩下的分3年还，大概率是能谈成宽限期的。
真收到法院的通知，千万别躲。哪怕你觉得自己全理亏，也得去法院把话说清楚：比如这个房子是不是你家唯一的居住用房，当初办抵押的时候有没有程序上的瑕疵，你现在有没有能力凑钱还款。你要是躲了，相当于把所有话语权都交给了对方，等法院出了裁定再想补救，成本就太高了。
其实说来说去，所谓的抵押权实现法定程序，从来不是为了为难谁，就是给两边都画好一条线：债权人不能拿着抵押的由头随便抢东西，债务人也不能靠着耍无赖就赖掉该还的钱。大家都按规矩来，谁都不会吃太大的亏。
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