前阵子楼下开水果店的张哥找到我，愁得头发都白了。说前年缺进货资金，把自己住了十年的老房子抵押给发小，借了80万周转。去年行情不好，亏得底掉，到期连本金都拿不出来。结果发小直接找上门，放话半个月不搬就换锁收房，说当初抵押合同都签了，还不上钱房子就是他的。
张哥问我，是不是只能乖乖搬出去睡大街？其实不少人都遇到过类似的事，抵押了房车换钱，还不上就被对方直接要东西，可大多数人不知道，抵押权实现必须走法定程序，债主根本没权利直接收走你的房子。
什么是抵押权实现法定程序？说透了就是规矩
说白话，就是你把自己名下值钱的不动产、动产抵押给债主，当你到期还不上钱的时候，债主不能直接把抵押物拿走自己用或者卖掉，必须按照法律规定的流程，一步步来处置抵押物换钱还债。这套必须遵守的流程，就是抵押权实现法定程序。
法律从根上就定了调子：不许“还不上钱抵押物直接归债主”这种耍赖的约定。哪怕你当初签字画押了，这种约定也不作数。为啥？防止趁人之危，毕竟你借债的时候本来就难，对方拿这个压你低价拿你房子，法律不允许。
它的适用边界也很清楚，只要是合法有效的抵押权，不管你是抵押给银行办贷款，还是抵押给个人借私房钱，只要办了合法的抵押登记，要处置抵押物的时候，都得走这套程序。没有例外。
两个常见误区，好多人都踩过坑
第一个误区，也是最常见的：“我签了字同意还不上归对方，肯定认账”。错的离谱。这就是法律上说的流押条款，从根上就是无效的，你签了也白签。法律不允许债主不经过程序直接拿走抵押物，不管你愿不愿意当初怎么说的，都不行。
第二个误区：“我每个月都还一点，债主就不能卖我房子”。也不对。只要合同约定的还款期限到了，你没还清全款，不管你还了八成还是九成，债主都有权启动抵押权实现程序。当然，你在程序启动之后，只要把全款还清，就能保住房子，这个权利法律还是给你的。
说实话，我接过不下十个类似的咨询，都是被对方一句“你签了字的”就吓住了，要么稀里糊涂搬了家，要么白白吃了大亏，其实只要懂点程序，就能保住自己该得的利益。
真遇上事了，三步就能应对
第一步，先试着协商。法律本来就允许双方协商处置抵押物，你可以跟对方谈分期还债，或者协商一个双方都接受的价格，把抵押物折价给对方，只要不约定直接归对方抵债不还钱那种，都是合法的，协商成了比打官司省太多时间和钱。
第二步，协商不成被起诉了，一定要积极应诉，不要躲。很多人觉得自己理亏，干脆不出庭，其实你不出庭法院照样会判，反而失去了辩解的机会。你可以对抵押权的效力、利息计算方式这些提出异议，很多时候债主算的利息违约金超过了法律规定的上限，法院会主动调整，能少还不少钱。
第三步，要是确定要处置抵押物了，你可以自己先找买家出售。法院拍卖通常价格会比市场价低一些，还会收一笔拍卖费用，你自己找到合适的买家，卖掉之后把钱还给债主，剩下的钱还是你的，能减少不少损失。
不过话说回来，抵押借钱本来就是有风险的，签字之前一定要看清楚，想明白，别脑子一热就签名字。
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