上周在信箱里翻到一封皱巴巴的手写信，是南京的张阿姨寄来的。
信上的字歪歪扭扭，说六年前她给儿子准备婚房，那时候她的社保不够本地购房资格，远房侄子刚毕业没买房，符合首套房的条件，她就掏了全部的首付和后续的房贷，用侄子的名字买了套近郊的小三居。现在房子快满五年可以过户了，侄子谈了女朋友，女方要求房本上加名字，侄子直接跟张阿姨摊牌——这房子是他的，当初张阿姨转的钱，就当是借给他的，他慢慢还。
张阿姨说自己这六年，每个月取了现金存进还贷款的卡里，装修是她盯着工人做的，现在每个月的物业费、水电费全是她交的，怎么房子就成别人的了。
这事太常见了。
先说说，大家常碰到的借名买房到底是个啥
说白了就是，你因为各种原因没资格买某套房子，找个有资格的熟人，用他的名义签购房合同、办贷款、登记房产证，所有买房的钱全是你出，房子也是你实际住，本来等条件合适了，就把房本从对方名字上过户到你这。
别觉得这事离普通人远。为了凑限购资格借名的，为了买单位福利房用老同事名字的，为了买经适房用亲戚名义的，甚至有人为了不让自己欠的债影响房子，把房子挂在朋友名下的——全是这类情况。
这里要讲清楚法律上的边界，不是所有的借名约定都能得到支持。如果是为了购买本身就有严格申购限制的政策性保障房，哪怕你钱全是你出，哪怕对方当初一口答应了，这种约定因为违反了保障房的申购规则，损害了社会公共利益，法律是不会认可它的效力的。反过来，如果是可上市交易的普通商品房，双方是真实的借名意思表示，你能拿出充分证据证明自己是实际全部出资人，这种情况下的约定，法律是不主动否定的。
说白了，你要是钻政策的空子拿保障房，出了事别想着法律能给你兜底；你要是只是因为暂时没购房资格，买的是正常卖的商品房，那你的合法权益还是有保障的。
两个最容易踩的认知误区，别等吃了亏才反应过来
第一个误区，很多人觉得”只要我能拿出全部出资的记录，房子就肯定是我的”。
真不是。我之前碰到过一个案子，小伙子为了买经适房，用岳父的名字买了房，每个月的房贷全是他转的，最后岳父去世了，几个兄弟姐妹来分房子，说这房子是老人的遗产。最后法院判的是，因为这是经适房，小伙子不符合申购资格，借名的约定无效，他能要回当初掏的购房款，但房子的增值部分，因为他自己明知借名买经适房不合规，要承担大部分责任，最后只拿到了三成的增值补偿。你看，钱是你出的又怎么样？对吧？要是本身交易就不合规，你根本拿不到房子的所有权。
第二个误区，”都是熟人，口头说一声就行，写书面协议太伤感情”。
说实话，真等对方翻脸的时候，你拿什么证明当初的口头约定？对方只要一句”他转的那笔钱是之前欠我的借款””他住我的房子是我好心让他暂住的，租金都没要他的”，你空口白牙的，根本说不清楚。我见过太多人，当初抹不开面子，连个字据都没留，最后官司打了两年，因为证据不足，连购房款都差点要不回来。
真碰上纠纷了，普通人能做的三件实在事
第一，从一开始就别省那十分钟的事。
哪怕是亲兄弟姐妹，哪怕是认识二十年的发小，只要你要借名买房，就找张普通的A4纸，写清楚这套房子的实际出资人是谁，实际产权归谁，贷款每个月由谁来还，等具备过户条件的时候对方要在多少天内配合办手续，要是对方反悔了要承担多少违约责任。写完了双方签字按手印，找两个和这事没利益关系的邻居当见证人，也签上字。别觉得这事伤感情，真等后面闹上法院，你花的时间精力、请律师的钱，比这十分钟的成本高一万倍。
第二，所有和买房相关的钱，全走自己的银行卡，别给现金。
转账的时候别光转钱，在备注栏写清楚”XX小区XX室购房款””XX室房贷还款”，别转完了啥也不写，回头说那是你送给对方的钱。还有，所有和买房相关的材料——购房合同、发票、贷款银行卡、房产证原件，全自己收着，别图省事全塞给对方。毕竟你握着房屋的实际控制权，对方想偷偷动房子的主意，也没那么容易。
第三，真要是对方已经翻脸不认了，第一时间别上门吵架。
先把手里的所有材料整理好：从最开始的转账记录，到这几年你交物业费、水电费、燃气费的记录，到当初和对方聊借名买房的微信聊天记录、通话录音，全备份好，别删。然后赶紧拿着这些材料去法院申请财产保全，把这套房子先查封了，防止对方偷偷把房子卖了过户给不知情的第三人，到时候你就算打赢了官司，也拿不回房子。
哦对，还有个事要提一句，别为了省点税费，干脆就不过户，一直把房子挂在对方名下。对方万一哪天欠了外债，法院来查封房子的时候，你就算拿着一堆证据，也得花好大力气才能把房子保住，平白多了好多麻烦。
不过话说回来，也别觉得借名买房就全是坑，你要是证据留得全，边界守得清，也不是不能走这条路——毕竟谁都有暂时凑不上资格的时候。只是你要记住，所有当初图省事跳过的流程，早晚都会变成堵在心里的坎。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。
