那天
上个月下旬的夜班，进来个穿围裙的大姐，手里攥着皱巴巴的租赁合同，进门就把半袋真空鸭头搁我桌上。
她说自己开了三年的小吃店，去年3月到4月中旬，所在的街区因为疫情封控，连门都不让出，食材坏了小两万，当时给房东发了个微信说“我这封了开不了门”，就再也没提过租金的事。这两天房东找过来，要她补之前欠的俩月租金，不然就涨房租，或者直接换锁。
她拍着桌子喊，这是不可抗力啊，凭啥让我给钱？
大姐是南京本地人，说话一口城南腔，嗓门大到隔壁值班的保安都探头进来问是不是出事了。
我听着都窝火。
法律上怎么看
跟两边聊了俩小时才发现，两边都拿错了剧本。
大姐觉得只要是不可抗力，所有损失都该房东担，她一分钱租金都不该给。房东觉得大姐就是不想交钱，啥封控都是借口，甚至说她当时偷偷开门做了半个月的生意。
其实很多人对不可抗力的误会，从根上就错了。
得先搞清楚，不可抗力的三个核心要件：不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。像当时政府统一要求停业封控，这种确实符合不可抗力的范畴，但这不代表你啥钱都不用给，也不代表你啥证据都不用拿就能免责。
不可抗力的免责从来不是“全免”，而是根据影响程度部分或者全部免除责任。你租了人家的房子，哪怕你没开门，你没跟房东协商解除合同，也没说要退租，那租赁合同还是有效的，不可能让房东全担这俩月的租金。通常实践中都是按公平原则，结合封控的时长、你没法使用房屋的程度，协商减免部分租金，不是全免。
更要命的是，你得在合理期限内通知对方，还要提供证据证明你真的遇到了不可抗力。大姐当时只发了一句“我这封了开不了门”，既没说要协商减租金，也没给房东发任何封控的证明，甚至连居委会开的停业通知都没留。房东说她偷偷开门，她也拿不出证据反驳。多少人吃了“我以为对方知道”的亏啊。
要是你没及时通知对方，导致损失扩大的部分，还是要你自己担。比如你当时封控了，不跟供货商说，人家把货发过来，你拒收的运费、货损，都得你自己赔。
如果换成你
真碰到这种事，别先扯嗓子喊免责，先把手里的事捋清楚。
第一时间发书面通知给对方，微信短信邮件都行，别只发一句“我这边出事了”，要写清楚你遇到的具体情况，以及你想要的协商方案——比如“今天接到街道通知，全区餐饮停业，我没法正常使用门面经营，申请减免3月整月的租金，后续管控解除我第一时间复工交租”。别嫌麻烦，你发的每一个字，都是以后协商或者打官司的证据。
然后赶紧攒证明材料，政府的管控通知、居委会开的情况说明、甚至当时卡口的照片、官方新闻的截图，都存到云盘里，别等要用的时候翻半天找不到聊天记录。
别玩失联，也别硬扛着啥都不说。比如你租的房子遇到地震裂了没法住，你得赶紧跟房东说，别等房东找上门要房租了才说我早不住了，那中间的空置损失你得担。
还有，别啥倒霉事都往不可抗力上靠。我之前碰到个小伙子，跟客户签了活动策划的合同，活动前一天他家猫把键盘碰坏了，说没法做PPT要免责。还有人说跟对象分手没心情干活，没法履行委托合同要免责。真的，别闹，这种情况法院根本不会认。不可抗力是客观的、普遍影响的事，不是你自己家的私事。
就像今年夏天的大暴雨，要是是百年一遇的洪水把你的货全冲了，那算不可抗力。要是是每年都来的汛期，你自己没做防水，把货泡了，那是你自己的管理问题，跟人家供货商、房东半毛钱关系没有。
后来大姐的事，我们找居委会调了当时的封控记录，确实是封了一个半月，也查了当时的监控，大姐那段时间确实没开门。最后跟房东聊，房东说他那房子每个月要还四千多的房贷，也不容易。最后协商下来，大姐补一个月的租金，剩下的一个半月免了，房东也不用赔她坏了的食材钱，两边都签了调解协议。
大姐临走的时候把那半袋鸭头塞给我，说小姑娘你值夜班饿了吃。我还不好意思要，最后还是收了。
麻辣味的，挺香。
本文为普法参考，不构成个案法律意见。
