2026-10-10 03:48:58 分类：法律科普
上周我在南京建邺区的街道调解室值班，推门进来两个女人，是远房表姐妹。
空调坏了，风扇吹出来的风都是热的。茶凉了三次，没人肯退一步。
那天的调解
事情说简单也简单，2017年限购刚落地，姐姐置换老房的时候社保断了三个月，没抢到购房资格。那时候河西南的盘还没日光，她凑了八成首付，看上了一套九十平的小三房，找有购房资格的表妹帮忙，借名买。
当初说的好好的，满五年就过户回姐姐名下，姐姐当时给了表妹两万块的感谢费，说就是帮个忙，不会亏了她。
现在呢？房价翻了快一倍，表妹今年要换房，自己的名额用了，首付比例要往上跳好几个点，开口跟姐姐要一百万补偿，说不然就不配合过户。
姐姐说她抢钱，表妹说我当初担了风险，现在涨了这么多，拿点怎么了？
哦对，俩人当初没签任何书面协议，只有一笔姐姐打给表妹的转账，备注没写房款，写的是“给妹妹”。
南京城区社区街道调解室办公场景
就这么点事，扯了三个小时，谁也说服不了谁。
法律上其实没那么多模糊账
很多人一听到借名买房，就说这肯定违法，合同肯定无效，其实不是。
实践中，如果你借名买的是普通商品房，只是为了规避限购政策，不存在恶意串通损害别人利益的情况，法院一般不会直接认定合同无效。
但是有两个关键点，90%的人都搞不清：
第一，就算合同有效，如果你作为实际出资人，现在依然不具备购房资格，法院也不会判过户给你。说白了，政策底线不能破，你不能通过借名绕开限购，你没资格，就一直拿不到产权，哪怕钱都是你出的。
第二，要是你借名买的是经济适用房、安居房这种政策性保障住房，那合同大概率会被认定无效，因为这种房子本身就是给特定人群的福利，你绕开规则，法律不保护。
最大的坑从来不是法律怎么判，是你自己没留证据。
这对表姐妹，除了那笔没备注的转账，什么都拿不出来，表妹一口咬定那钱是姐姐之前欠她的，当初买房就是她自己看中的，钱就是她自己的，姐姐说破大天也没用。
我见过太多了，都是亲戚朋友，不好意思签协议，觉得签了伤感情，结果呢，利益摆在面前，感情比纸薄。
借名买房银行出资转账流水凭证
要是你真得选这条路
要是你真得选这条路
我不劝你一定不能借名买房，毕竟每个人都有自己的难处，有的人就是刚需，差个资格，有的人就是想给孩子买，自己名额用完了，我能理解。
但你得把风险想清楚，把该做的事做到位。
首先，哪怕是亲爹亲儿子，也要白纸黑字把所有事写清楚。谁出的钱，房子实际归谁，什么时候过户，违约了要赔什么，哪怕房价涨了十倍，对方要反悔该怎么赔，都写进去，别不好意思，丑话说在前面，总比后来撕破脸强。
然后，所有出资，都从你自己的账户直接打给卖方或者开发商，每一笔都备注清楚“购房款”，绝对不要走对方的账户倒手，绝对不要给现金。所有的购房发票、契税票、不动产权证原件，都放在你自己手里，别给对方。
还有，房子收了之后，你自己住，所有的水电煤、物业费，都从你自己的账户交，留好所有单据，别图省事让对方帮你交。
不过话说回来，哪怕你把所有准备工作都做了，也还是有风险。比如对方欠了外债，债权人可以查封这套房，你哪怕拿出来协议，也不一定能拿回来。比如对方偷偷把房子卖给了不知道这事的第三人，人家过户了，你就只能找对方赔钱，拿不到房子。
所以你得自己算，这个风险你担不担得起，别看着房价涨就脑子热，把全部身家砸进去，最后亲戚变仇人，钱也打了水漂，划不来。
本文为普法参考，不构成个案法律意见。
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文章名称：调解室手记：走钢丝的借名买房
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