上个月收到南京一位读者的来信，说三年前借了八十万给开工厂的远房亲戚，对方把市区一套老房子押给他，办了正规抵押登记，现在钱要不回来，他想直接过户到自己名下，问我能不能操作。
很多人觉得，抵押权这种东西，是银行和大公司才会碰的，和普通人没关系。其实不是。现在身边朋友合伙做生意，急用钱押车押房的太多了，真到了要收钱的时候，不懂程序，你手里的抵押就是一张废纸。
抵押权实现法定程序到底是啥
说白了，你押了东西给我，到期你不还钱，我要把你押的东西变出钱抵我的债，这个过程不能乱来，必须按法律说的来走，就是抵押权实现法定程序。
说实话，法律定这个规则，不是故意卡你脖子。是因为抵押物的价值，往往不是刚好等于欠的钱。可能房子值两百万，你只欠八十万，剩下的一百万还是人家原房主的，你不能全都拿走。也可能这套房子还有其他债权人盯着，你不能悄悄卖了自己拿，损害别人的利益。
两个常见误区，踩坑就麻烦
这里有两个最常见的错，十个人有八个搞错。第一个，签合同的时候就说好，到期不还钱房子直接归我，这样行不行？这种约定从根上就是无效的，法律上叫流质，早就禁了，你就算写进合同，法院也不会认。
第二个，我已经办了抵押登记，我能不能直接找中介把房子卖了拿钱？不行。你没有这个权利，私自处置抵押物，人家回头能告你侵权，你还要赔钱。
不过话说回来，也不是完全不能私下解决，只要程序对就可以。法律允许你和债务人协商，把抵押物折价给你，只要你们双方自愿，又没损害其他人的利益，这个是合法的。
真碰到事，你可以这么做
我给你说几个实打实的动作，你照着来就行，不用瞎绕弯。
先理清楚所有材料，把借款合同、抵押合同、不动产抵押登记证明、你已经把钱打给对方的凭证，全部整理好，先找对方坐下来谈。能谈成折价的，最好。谈成之后签书面的折价协议，去办过户就完了，这个成本最低，花点过户费而已，比打官司快多了。
谈不拢怎么办？不要冲动，不要去闹，也不要私自换锁卖房子。你直接去房子所在地的法院，交实现担保物权申请书，这个是民事诉讼里的特别程序，不用交高额诉讼费，几十块钱就够了，法院审查下来没问题，会直接出裁定，准许你拍卖变卖抵押物。
如果对方对抵押权提出异议，比如说他说他根本没欠你钱，或者抵押登记有误，那这个特别程序就走不下去了，你再去法院提普通诉讼，拿到生效判决之后，再申请强制执行拍卖，这个路子稳。
很多人会问，我能不能不找法院，直接自己委托拍卖公司卖？说实话，真不建议。没有法院的生效文书，房子过不了户，正经买家也不敢买，到最后还是要扯出新的纠纷，反而耽误时间耗钱。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。
