去年有个当事人找我，姓王，开了家小建材店，资金周转不开找发小借了80万，把自己市区那套两居室抵押给对方。签合同的时候发小说，得加一条：到期还不上，房子直接归我。老王急着拿钱救命，咬咬牙就签了。今年到期，老王确实拿不出钱，发小拿着合同上门，让老王一家三天内搬出去。很多人觉得，愿赌服输，签了字就得认。真不是。这就涉及到抵押权实现法定程序——别觉得这是只有银行和大企业才碰得到的专业术语，现在谁没个手头紧的时候，抵押房、抵押车太常见了，搞不懂这个规则，亏几十万都是平常事。
抵押权实现法定程序到底是什么？
说白话，抵押权就是你欠别人钱，把你名下合法的财产（房子、车子、商铺都行）押给对方，给对方吃个定心丸，万一你还不上钱，对方可以从卖这个财产的钱里优先拿到自己的欠款。那抵押权实现法定程序呢？就是法律提前给双方定好的规则：对方哪怕占理，也不能直接把你的抵押财产拿走自己用，必须按照法律规定的步骤来处置这个财产，卖了之后多出来的钱，一分不少都得还给你。说白了，就是给急用钱的欠债人留个兜底保障，防止对方趁火打劫压价坑人。
就算你签字同意还不上钱对方直接拿财产，这部分约定也是无效的。必须走法定程序，要么双方协商折价，要么委托公开拍卖变卖，就这么简单。不过话说回来，这个程序也不是只护着欠债的，合法抵押权人的权益一样保护，只要抵押权办了正规登记，走完程序肯定能拿到优先受偿的权利，对吧。
普通人最常见的两个误区，踩坑就亏大
第一个误区：签了流押条款就必须认账。刚才老王碰到的就是典型的流押条款，很多人觉得，白纸黑字我自己签的字，反悔就是我不讲理。不对啊，法律从根上就不承认这种条款的效力。为啥？你当初借钱的时候，本来就是急得火烧眉毛，对方刚好拿捏了你这个弱点，逼你签这种条款。你的房子值两百万，你只借了八十万，直接给对方，你亏了一百二十万去哪说理去？法律就是防着这种趁人之危的不公平交易，所以直接规定这种条款无效，哪怕签了也不算，必须走抵押权实现的法定程序，拍卖之后，该给对方八十万给对方，剩下一百二十万还是你的。
第二个误区：我是抵押权人，对方不还钱，我直接把抵押的车开走卖了就行。这也不对。哪怕车子已经登记抵押给你了，你也没有权利私自处置，必须走法定程序。真要是偷偷拖走卖了，人家反过来起诉你要求赔偿，你还得倒贴钱，得不偿失。
碰到抵押权实现的纠纷，按这三步走
第一步，先查清楚对方的抵押权是不是合法有效。不动产抵押直接去不动产登记中心拉个抵押档案，几十块钱几分钟就办好，有没有登记、抵押金额多少一目了然，没登记的不动产抵押权根本不生效。车子抵押可以去车管所查登记信息，做到心里有数，先搞清楚底数再谈下一步。
第二步，能协商就别闹到法院强制拍卖。法律本来就支持双方协商折价，就是你和抵押权人坐下来算个账，抵押的财产现在市场价多少，你欠对方多少钱，多退少补，愿意折价过户就过户，愿意凑钱赎房就赎房，这样比法院强制拍卖省了大几千的评估费、拍卖佣金，成本低很多，速度也快。
第三步，对方不走法定程序私自强占财产，直接留证报警。很多人碰到对方上门搬东西、拖车子，就慌了不敢吭声，其实对方这种行为本来就是违法的，你第一时间报警，把对方私自侵占财产的证据固定下来，之后要是有损失，还能找对方索赔，没必要忍气吞声。
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