上个月找我咨询的那个粉丝，现在想想我都替他捏汗。借了20万给远房亲戚，对方拿自己的老城区两居室做抵押，规规矩矩去不动产登记中心办了抵押登记。去年就到了还款期，亲戚一分钱没拿出来，还拉黑了所有联系方式。粉丝一怒之下，找了锁匠换了门，自己搬进去住了，说反正抵押给我了，房子就是我的了。结果上周收到法院传票，亲戚告他非法侵入住宅，要他搬出去还赔精神损失。
说实话，我接过不下五起类似的案子，当事人都是这么想的，最后都踩了大坑。这不，今天就把这个事说透，抵押权实现法定程序到底该怎么走，哪些坑不能踩。
说人话：抵押权实现法定程序到底是什么
很多人一听这个名字就觉得头大，全是法言法语，其实翻译过来特别好懂。
你把钱借给别人，对方拿房子、车子、开店的设备给你做抵押，说白了就是给你吃一颗定心丸：到期我不还钱，你可以把这个东西卖了拿钱走。
但是，这个卖的过程，不能你自己来。不能你说卖就卖，说占就占。法律给你规定好了一套合法流程，你照着走才能拿到钱，这套流程就是抵押权实现法定程序。
法律定这个规矩不是为了为难债权人，是为了防止你欺负债务人，也防止其他债权人的利益受损。比如一套房子价值一百万，你借了二十万，你自己卖了把一百万全拿走了，债务人找谁说理去？
适用边界也说清楚：只要你的抵押权是合法有效的，办了该办的登记，到了约定的还款时间债务人不还钱，或者你们之前约定的要实现抵押权的情况出现了，你就可以走这个程序。如果债务人主动还钱了，当然就不用了。
两个常见误区，大多数人都踩过
第一个误区：签了抵押合同办了证，到期不还钱我就能直接占有抵押物。
很多人都这么想，甚至合同里还专门写一条：“到期不还款，抵押的房子直接归抵押权人所有”。我告诉你，这个条款从根上就是无效的，法律上叫流质抵押条款，从立法开始就明确禁止。你要是真的直接占了房子，对方真的告你非法侵入住宅，十有八九你要输，严重的还可能触犯刑法。就像开头那个粉丝，要不是后来找了律师调解，真的可能要受处罚，亏不亏？
第二个误区：我有抵押权，拍卖房子的钱肯定全是我的。
不对。法律上的受偿是有顺序的。比如，如果债务人欠了国家的税款，这个税是在你抵押之前就欠的，那税款要先还。再比如，拍卖的房子是债务人的唯一住房，按照规定要给债务人留五到八年的房租，这个钱也要先从拍卖款里扣出来，剩下的才能轮到你。还有，如果有多个抵押权，登记在先的先拿，轮不到登记在后的。
不过话说回来，也不用太担心，只要你是合法登记的抵押权，绝大多数情况下你还是比普通债权人优先拿的，只是不会百分百保证你能拿到全部欠款而已。
遇到问题，普通人按这三步走就错不了
第一步，先坐下来谈，能协商解决就别打官司。你可以和对方协商，让对方自己找买家卖掉抵押物，拿到钱之后，你拿走属于你的本金利息，剩下的钱还给对方，这个法律是完全允许的。成本几乎为零，也不伤和气，能走这条路当然最好。
第二步，协商不拢，直接去法院走实现担保物权特别程序。很多人不知道有这个程序，一上来就去打普通官司，又费时间又多花诉讼费。这个特别程序是专门给抵押权实现设置的，诉讼费只要几十块钱，一般两三个月就能出结果，只要对方没有实质性的异议，法院直接出裁定，你拿着裁定就能申请拍卖抵押物了，成本特别低。
第三步，如果对方对抵押本身有争议，特别程序走不通，那就再去法院提普通诉讼。等拿到生效的胜诉判决之后，再申请法院强制执行拍卖抵押物，这个是最后的途径，虽然时间长一点，但也是合法有效的解决方式。
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