蹲了俩月社区调解室，我摸透了违章建筑的那些坑-普律网

昨晚收拾调解室的硬皮本子，翻到上周张阿姨塞给我的一叠照片，她在自家一楼小院搭的阳光房，被楼上邻居砸了半块顶玻璃，两个人从下午三点吵到六点，搪瓷杯子里的茶续了三壶，凉了三回。

那天

我当时坐在长条桌旁边记笔录，笔尖都没停过。张阿姨说2021年搬的这个老小区，一楼带12平的小院，刚住进去的时候只是搭了个半高的玻璃遮阳棚，怕下雨溅得墙根都是泥。后来听同单元的老姐妹说，封个阳光房能放她那些养了十几年的兰花、月季，找工人来量了尺寸，连工带料花了两万三。结果上周楼上的李师傅带孙子在阳台放风筝，小孩踩在阳台护栏上够挂在阳光房顶的风筝，一不留神踹碎了一块钢化玻璃，碎渣掉下来砸坏了张阿姨刚晒的纯棉被子。张阿姨端着被子上去敲门，李师傅开门第一句就是，你那是违章建筑，我没给你全拆了都是客气的。

没人接话。头顶的吊扇转得嗡嗡响，张阿姨说到两万三的时候声音都抖，说我自己家的院子，我搭个棚怎么就成违章了？李师傅也梗着脖子，说那小院是大家的公摊，你凭什么私自占了搭房子，挡我家楼下的光。两个人越说越激动，我赶紧给他们各递了一杯温茶，说咱们先别急，明天一起去现场看看，再找城管的同志过来帮忙认认，行不行？

后来

第二天去现场的时候围了一堆看热闹的邻居，七嘴八舌的，有说张阿姨不对的，说一楼本来就挡光，你还搭个阳光房更暗了。也有说李师傅不对的，你砸人玻璃本来就是没理的事，还拿违建当借口。我蹲在小院里看了半天，张阿姨搭的阳光房确实封得严实，高度到了2.8米，侧面全封了玻璃，门也锁着，里面堆了花架、杂物，还有个小折叠床，看着确实不像个临时棚子。

街道城管科的小周过来转了一圈，先给他们看了小区当年的规划图，说张阿姨家的小院，土地证上标了是“庭院用地”，确实是她的专有使用范围，不是公摊。但小周话锋一转，说哪怕是你自己能用的地方，要建这种永久性的封闭建筑，也得先去办建设工程规划许可证，你啥证都没有，直接封了顶，从规定上来说，确实属于未取得规划许可的建设。张阿姨当时脸就白了，说那我这两万三就白花了？还要拆？小周说也不是，老小区这种情况多了，只要不违反规划的强制性要求，邻里之间能协商好，我们也不会上来就给你下拆违通知书。

法律上怎么看

这段时间在调解室见了太多跟违建相关的纠纷，很多人对这事的误解，比我之前想的深多了。最常见的误区是：判断是不是违章建筑，不是邻居说了算，也不是你自己说了算。哪怕你真的在自己家地上搭了东西，也得是规划部门、城管部门按照法定程序调查、认定，才能下结论。邻居一言不合就砸玻璃、拆棚子，哪怕对方真的是违建，那也是故意毁坏财物，该赔的钱一分都不能少。最后李师傅算下来，赔了张阿姨玻璃钱、安装费还有被子的钱，一共820块，比他预想的多了一倍。还有人问，我搭个小棚子总没事吧？实践中一般是这样的：那种高度低于2.2米、没有固定地基、随时能拆的临时遮阳棚、花架，只要不挡路、不占公共区域，城管通常不会管。但你要是封成了能住人、能锁门的封闭空间，那不管多大，只要没证，都有可能被认定成违建。还有个很多人关心的问题：我这棚子都搭了十几年了，是不是就不能拆了？这个得看情况。按照行政处罚的规定，要是违法行为发生之后，行政机关两年内没发现、没立案，通常就不能再给你下处罚决定了。但要是这期间你一直在翻建、扩建，把原来的小棚子改成了大房子，那时间就从你最后一次动工的那天重新算，别拿“我搭了几十年”当挡箭牌。哦对，还有人说，那我要是收到了限期拆除通知书，直接撕了就行？千万别。通知书上会写清楚你有申辩、复议的权利，要是你觉得自己的房子是历史遗留的，或者有土地证、房产证，就赶紧拿着材料去提异议，别直接跟工作人员对着干，没用的。

如果换成你

我也不是什么专业律师，就是天天在调解室蹲点，见多了普通人因为不懂规则吃亏的事，说点实在的。要是你正准备在自家小院、露台搭点什么，先别找工人，先去社区或者街道的规划窗口问一句，这个地方能不能搭，要什么手续，别先花了几万块，最后被告知是违建要拆，亏的都是自己的钱。要是你家邻居搭的东西挡了你的光、堵了你的路，也别上去就动手拆、砸东西，先拍好照片、录好视频留证据，找社区、找城管投诉，走正规程序，本来你占理的事，最后闹得要赔对方钱，太不值当。真的，别硬来。上次张阿姨和李师傅最后协商的结果是，张阿姨把阳光房的上半部分玻璃拆了，改成半高的遮阳棚，不挡楼上的光，李师傅也答应以后有事先找社区说，再也不随便砸人家东西。两个人出门的时候还在楼道里互相递了个橘子，说都是老邻居，抬头不见低头见的，没必要闹成那样。本文为普法参考，不构成个案法律意见。

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