2026-10-08 21:48:51 分类：法律科普
前阵子在律所接待个当事人，五十多岁，借了八十万周转，把市中心的老房子抵押给发小，到期凑不出钱，转头就发现发小换了锁，已经搬进去住了。拿出合同一看，清清楚楚写着“到期无法清偿，房屋直接归债权人所有”。问我，这合同签字按手印了，对方这么做合法吗？
当然不。
你习以为常的操作，其实全踩了法律红线
很多人不管是亲友借贷，还是做生意周转，签抵押合同都爱加这么一句。觉得白纸黑字，双方都认可，没毛病。实际上，法律从根上就不认这种约定。这叫流押条款，从民法典到旧物权法，从来都是无效的。
哪怕你写得再详细，公证过都没用。为什么？法律怕你趁人之危啊。债务人急着用钱的时候，抵押物价值一千万，你借两百万，逼人家签到期不还就归你，这本身就不公平。所以法律直接把这种条款拍死，想要实现抵押权，必须走法定程序，没有捷径可走。
民法典抵押权禁止流押条款说明图
抵押权实现法定程序的两条核心路径
走程序也不是说必须蹲法院大半年，分两种情况，看你们能不能谈得拢。
要是债务到期了，你还不上，债权人也愿意谈，双方可以协商，把抵押物折价，或者直接卖了，卖的钱债权人先拿自己那部分，剩下的还给债务人，这不就完了。哦对了，这里一定要分清：协商是到期之后谈，不是提前写进合同，这才合法，别搞混。
谈不拢怎么办？以前必须先去法院起诉，拿到胜诉判决再申请强制执行拍卖，现在不一样了。只要你的抵押权是合法登记过的，抵押合同本身要件齐全，符合条件可以直接向法院申请拍卖变卖，不用走完整的诉讼流程，能省大半年时间。
抵押权实现法院拍卖流程步骤图
不管走哪条路，核心就是一句话：个人不能私自处置抵押物，必须通过法定程序确认，再拍卖折价，这是底线。很多人说，我都有抵押权了，为什么不能直接拿？你想想，要是允许债权人私自拿，那不得乱套？价值几百万的房子，债权人几十万就收走了，债务人的权益找谁哭去？
不管你是债权人还是债务人，都得记牢这几点
不管你是债权人还是债务人，都得记牢这几点
如果你是出钱的债权人，最关键的一件事，一定要办抵押登记！一定要办抵押登记！一定要办抵押登记！重要的事说三遍，我见过太多亲友之间借钱，觉得不好意思去登记，就签个合同放着，结果债务人转头把房子卖给第三人，或者抵押给别人办了登记，你哭都没地方哭。没有登记，抵押权根本没设立，你根本没有优先受偿权，最后债务人还不上钱，你只能和其他债权人一起按比例分钱，能拿到多少全看运气。
说实话，不动产抵押去不动产登记中心办个登记，花不了几十块工本费，比你最后亏几十万上百万强太多了，对吧？
如果你是借钱的债务人，也别慌，真到期还不上钱，对方敢直接换锁收房，直接报警，直接起诉。对方没有权力私自占你的房子，哪怕你确实欠钱，他也必须走抵押权实现的法定程序，个人没有执法权，这点硬气点没错。
不过话说回来，也别想着耍无赖，只要抵押权合法登记，程序走完，法院拍卖抵押物还债是肯定的，逃不掉的。
还有一点，同一个抵押物抵押给好几个人的，分钱顺序就是看登记的先后，先登记的先拿，拿完了才轮到后面的，没登记的排在登记过的后面，都没登记的按债权比例分，规则很清楚，别搞混。
很多人觉得抵押程序绕，其实守住底线就不会出大错，别投机取巧走歪路，对双方都安全。
本文为普法参考，不构成个案法律意见。
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文章名称：踩过实务坑才懂：抵押权实现法定程序到底怎么走
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